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Coût de la reconvertion du site de la Gare Basse, selon Ecocité-Strasbourg

dimanche 7 mars 2010, par Riep


Le présent calcul permet de déterminer un premier coût de la transformation du site de la Gare Basse, voici le détail du calcul :

superficie total : 19 hectares longueur développée des faisceaux ferroviaires actuels : env. 15 km

I) superficie mobilisable : a) voiries, espaces publics :

- existant (rue du Rempart) 1,200 km x 10 m (largeur) 1,20 hect.
- voiries secondaires à créer 1,700 km x 15 m (largeur) 2,55 hect.
- Espaces publics détentes ou annexes 1,25 hect. 1,25 hect.
total 5,00 hect.

Reste pour construire : 19 hect - 5 hect. = 14 hect.

b) occupation du Sol (Coefficient d’occupation des sols) : 0,80 (80%)

construit au sol : 14 hect x 0,80 11,20 hect.

Total mobilisable à la construction : 11,20 hect

II) Coût aménagement du site :

a) Libération du site :

- voiries / espaces publics 5M€/hect. x 5 hect. 25M€
- Achat foncier à RFF/SNCF 500€/m² x 19 hect. 95M€
- Dépollution du site (ex. Québécor à Koenigshoffen, 2 hect x 2M€) 50% du site => 14 hect. x 0,50 x 1M€ 7M€
sous-total 127M€

b) Déménagement des installations ferroviaires / constructions

- reconstruction faisceaux 5M€/km x 12km 75M€
- Bâtiment technique + Equipements 10000m² (actuel) x 1200€/m² (neufs et équipés) 12M€
- accès ferroviaires nouveaux sites (Hausbergen ?) 4km x 7M€/km (ouvrages sur autoroute compris) 28 M€
total déménagement 115M€

Total pour libérer et viabiliser le site : 242M€, soit 1728€/m².

c) Constructions immeubles Bureaux + Habitations :

2 hypothèses :
- Imaginons des bâtiments R+5, soit 6 étages, cela correspond à une surface produite de 11,20 hect x 6 étages = 67,20 hect de SHON.

- Bâtiments neufs 800€/m² x 67,20 hect. 538M€

soit prix de revient net : (242M€ + 538M€) / 67,20 hect = 1160 €/m²

- Imaginons des bâtiments R+10, soit 11 étages, cela correspond à une surface produite de 11,20 hect x 11 étages = 123,20 hect de SHON.

- Bâtiments neufs 800€/m² x 123,20 hect. 985M€

soit prix de revient net : (242M€ + 985M€) / 123.20 hect = 1000 €/m²

IMPORTANT : ces précédents calculs sont des coûts nets : il a été constaté des prix de sortie en bâtiments neufs de l’ordre de 2500 €/m² pour de l’habitat et de 1500€/m² pour du bureau. Donc, il convient de majorer ces précédents coût d’autant !

Total de l’opération :

- Libération et viabilisation du site 242M€
- Constructions neuves 985M€
total 1227M€

NB :

- M€ = Million d’Euros
- 10000m² = 1 hectare (1 hect)


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